Immobilienverkauf auf Rentenbasis
Die IKC Immobilien Kompetenz Center GmbH informieren Sie zum Thema "Was mache ich mit meiner Immobilie im Alter!"
Verkauf auf Leibrente, Zeitrente oder mit unserem Ruhestand-Sorglospaket
Die IKC Immobilien Kompetenz Center GmbH gehen gemeinsam mit ihren Kunden neue innovative Wege. Dazu gehört der Immobilienverkauf auf Leibrente oder Zeitrente, in Einzelfällen mit einem abgesicherten Wohnrecht für den Verkäufer.
Die Informationen geben Ihnen einen ersten Überblick darüber, worauf es bei einem Immobilienverkauf auf Leibrente oder Zeitrente ankommt. Selbstverständlich können Sie darüber hinaus weitere Informationen ganz direkt bei IKC Immobilien Kompetenz Center GmbH bekommen.
In einem persönlichen Beratungsgespräch können alle wesentlichen Einzel- und Besonderheiten erläutert werden, denn jeder Immobilienverkauf verläuft anders, und immer kommt es darauf an, für Verkäufer und Käufer den besten Weg für den Einzelfall zu finden.
Carlo Anell vom IKC Immobilien GmbH kann auf eine viele Jahre Erfahrung zurückgreifen. Oft erkennt er Möglichkeiten, an die der Verkäufer noch gar nicht gedacht hat. Im Laufe der Jahre ist es für ihn wichtig geworden, umfassende Lösungen zu bieten. Er ist darauf geschult, weiter zu denken und die sich stellenden Aufgaben nicht isoliert zu betrachten. Dafür steht ihm ein umfangreiches Instrumentarium zur Verfügung. Der Verkauf auf Leibrente und Zeitrente ist eines davon.
Wichtig ist auch die enge Vernetzung von verschiedenen Dienstleistungen. Erst dadurch ist gewährleistet, dass alle Maßnahmen tatsächlich Hand in Hand laufen. Schließlich geht es in jedem Verkaufsfall immer um Menschen, für die der Verkauf im Zusammenhang mit einem wichtigen Lebensziel steht. Das zu beachten und gleichzeitig den Aufbau oder Erhalt des Vermögens nicht aus den Augen zu verlieren, ist die Intention, mit der die IKC Immobilien GmbH ihre Arbeit machen.
Kennen Sie schon unser Ruhestand-Sorglospaket?
Die nachstehenden Erläuterungen unterliegen dem Copyright des Henning Grabener Verlages aus Kiel und wurden auszugsweise übernommen aus dem in diesem Verlag erschienenen Merkblatt: „Immobilienkauf auf Rentenbasis“. Das gesamte Merkblatt ist diesem Artikel am Ende als PDF-Datei beigefügt.
Finanzierung per Rente - Grundkonzept
Der Immobilienkauf auf Rentenbasis ist ein bisher relativ selten genutztes Erwerbskonzept. Sein Grundgedanke ist, dass der Käufer dem Verkäufer nicht einen festen Einmalkaufpreis bezahlt, sondern eine monatliche Rente. Grundsätzlich gibt es dabei zwei Varianten: Die Vereinbarung einer Zeitrente für einen begrenzten Zeitraum oder die einer Leibrente für die gesamte Lebensdauer des Verkäufers. Der älteste überlieferte Leibrentenvertrag stammt aus dem Jahr 1308 und wurde zwischen dem Abt von St. Denis und dem Erzbischof von Bremen geschlossen. Heute wird der Immobilienkauf auf Rentenbasis immer beliebter. Verkäufer können damit ihre Rente aufbessern und trotzdem weiter in den gewohnten vier Wänden bleiben. Für den Käufer wird der Kauf oft günstiger und auch die Finanzierung durch eine Bank entfällt oft.
Drei Varianten: Grundstücke, Betriebe und Unternehmen mit Grundstück
Immobilienkäufe auf Rentenbasis kann man in Leib- und Zeitrenten unterscheiden oder nach dem Kaufgegenstand in drei Gruppen unterteilen: den gängigen Verkauf einer Privat-Immobilie gegen Rentenzahlung, die Betriebsveräußerung, bei der ein kompletter Geschäftsbetrieb gegen die Zahlung einer Rente veräußert wird, und als dritte Fallgruppe den Verkauf eines Unternehmens einschließlich dazugehöriger Grundstücksanteile auf Rentenbasis.
FormvorschriftenZeit- bzw. Leibrentenverträge müssen schriftlich niedergelegt werden. Jeder Vertrag, der eine Grundstücksübertragung zum Gegenstand hat, muss notariell beurkundet werden. Soll ein Betrieb ohne Grundeigentum veräußert werden, ist dies zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber zu empfehlen. Der Vertrag sollte unbedingt den Gesamtwert des Verkaufsgegenstandes nennen und genau aufschlüsseln, wie viel jeweils auf Grundstücksanteil, Firmenwert, Warenlager, Inventar etc. entfällt. Auch beim Immobilienverkauf unter Privatleuten muss der Notar tätig werden. Mit der Beurkundung ist übrigens gemeint, dass der Notar bezeugt, dass die in der Urkunde genannten Personen in seiner Gegenwart eine Erklärung des beurkundeten Inhalts abgegeben haben. Eine notarielle Beglaubigung bezieht sich dagegen nur auf die Unterschrift.
Leibrente und Zeitrente
Die Zeitrente ähnelt einem Ratenkauf. Der Käufer zahlt für einen festen Zeitraum einen bestimmten monatlichen Betrag an den Verkäufer. Der Kaufpreis wird somit in viele Einzelbeträge aufgeteilt.
Die Leibrente ist gewissermaßen der echte Immobilienkauf auf Rentenbasis. Für den Käufer ist sie ein Risikogeschäft: Er verspricht dem Verkäufer lebenslange Zahlungen, weiß aber nicht, wie lange dieser leben wird. Wird der Verkäufer sehr alt, wird die Immobilie sehr teuer. Verstirbt er früh, hat der Käufer Glück und erwirbt das Grundeigentum zu einem besonders günstigen Preis. Der Eigentumsübergang findet mit der Grundbucheintragung des Käufers nach Vertragsabschluss statt. In der Regel muss sich der Verkäufer nicht mehr um Instandhaltung und Modernisierung kümmern, jedoch sollte vertraglich geregelt werden, wer für was aufkommen muss.
Absicherung der Rente
Wichtigstes Instrument zur Absicherung der Leibrente ist zunächst die Eintragung einer Reallast im Grundbuch. Als Reallast bezeichnet man das Recht einer Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen. Möglich sind auch Absicherungen in der Vertragskonstruktion – etwa ein (im Grundbuch einzutragendes) Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass die Rentenzahlungen des Käufers ausbleiben. Manche Verträge sehen vor, dass den Erben des Verkäufers im Falle seines vorzeitigen Ablebens vom Käufer ein bestimmter Betrag zu zahlen ist.
Besteuerung der Leibrente
Private Leibrenten müssen zwecks Besteuerung in einen Kapital- und einen Zins- oder Ertragsanteil aufgeteilt werden. Nur der Ertragsanteil wird besteuert (vgl. BFH, 19.8.2008, Az. IX R 56/07). Seine Höhe ist abhängig vom Lebensalter des Berechtigten bei Beginn des Rentenbezuges und wird als Prozentsatz der Jahresrente in einer Tabelle in § 22 Abs. 1 EStG angegeben. Der Ertragsanteil bleibt während der ganzen Rentenlaufzeit gleich. Auf der Käuferseite ist ein Abzug des Zinsanteils der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung möglich (BFH, Az. IX R 56/07).
Bei abgekürzten Leibrenten ist ebenfalls eine Aufteilung in Kapital- und Ertragsanteil vorzunehmen, der sich nach der voraussichtlichen Laufzeit der Rente richtet. Bei zehn Jahren Laufzeit liegt der Ertragsanteil bei 12 Prozent der Rentenbezüge. Mit Erhöhungsbeträgen aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist bei Leibrente und Zeitrente entsprechend zu verfahren, auch sie müssen in einen Ertrags- und einen Kapitalanteil aufgespalten werden (Urteil des BFH vom 29.11.1983, Az. VIII R 231/80). Der Ertragsanteil ist steuerpflichtig.
Was, wenn der Käufer nicht zahlt?
Kommt der Käufer mit der Rentenzahlung in Verzug, nutzt der Verkäufer meist alle zur Verfügung stehenden Mittel, um an das Kapital zu kommen. Ein Weg besteht darin, den Käufer zur Zahlung von Verzugszinsen heranzuziehen. Als Grundlage für deren Berechnung dient der Basiszinssatz nach § 247 BGB. Grundsätzlich liegt der Verzugszinssatz für eine Geldschuld fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Der Verzugszins sollte im Kaufvertrag geregelt werden. Verträge können eine Unterwerfungsklausel enthalten, nach der sich der Käufer bei Verzug einer sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen aussetzt.
